城中村改造的“鹿城经验”

上周五,鹿城区南汇街道巨一村旺增桥自然村,在1月8日签约截止当天,又签下40多宗拆迁安置补偿正式协议,使村里城中村改造签约率达到97.1%,超额完成我市下达的95%的2015年度任务。

自去年9月村里召开动迁大会,旺增桥村只用4个月就完成400多户正式签约。可在此前的2005年,村里就已经提出改造,但历经10年都无法启动。“光入户丈量就搞了三四次,到最后都没了声音。”曾有村民抱怨。

10年城中村改造遗留下的难题,半年内破难攻坚得以推进。类似旺增桥村这样的例子,在鹿城去年7月启动的新一轮改造中并非个案——滨江街道杨府山涂村和黎二村实现历史性突破,去年启动的地块全部签订了正式协议。

鹿城区委常委、副区长林世南告诉记者,该区从以往的城中村改造中总结出一套“鹿城经验”,不仅使拆迁安置签约率得以快速增长,更解决了后顾之忧,为下一步持续推进改造打下基础。


多轮改造,留下签约安置之难

2003年,鹿城启动第一轮城中村改造,当时主要由各村自主和房地产开发商协商开展。2011年由政府主导,该区再次进行第二轮大规模改造。去年启动的第三轮改造,涉及27个行政村,市定2015年度任务数为签约1000户、改造1000户。

“这轮改造工作干得特别苦。”林世南解释,原先区里的城中村改造,都由市级各指挥部负责,直到2012年全市城建体制改革,才下放到区一级、归属地管理。前几轮改造中,容易拆的房子已经拆掉,剩下都是难啃的硬骨头。

由于鹿城与周边地区的政策有一定区别,为了打消拆迁户“迟签多受益,先搬先吃亏”的疑虑,该区坚持“四策合一”的政策底线,贯彻“严格把握协商尺度、坚守底线不放水”的工作思路。这使得与拆迁户协商谈判的空间和弹性,远没有以往及周边地区那么大,导致动迁签约前的思想工作特别困难。

即使困难重重,鹿城新一轮城中村改造仍取得阶段性成效。截至1月10日,该区完成签约1042户,完成率104.2%;完成改造3373户,完成率337.3%。7个2015年改造项目中,南塘村、葡萄村、东屿村、丰收村菜篮子地块、涂村安置区块一期、旺增桥村完成整村签约。市定一类目标任务完成3133户,完成率482%;二类目标任务完成111.39万平方米,完成率123.8%;旧住宅区改造完成71.48万平方米,完成率204.2%。


压力前移,拆迁协议直接转正

在多年改造无法快速推进的情况下,要想让村民配合工作、实现签约率大幅增长,必须首先让他们重拾安置信心。由此,城中村改造的首要“鹿城经验”就是:不再和拆迁户签拆迁安置补偿临时协议,坚持直接签订正式协议。

该区工务局局长陈峰介绍,以往,为了完成上级下达的任务指标,政府会先和拆迁户签一份临时协议。这份协议中,双方只是约定,村民同意让政府入户丈量现有旧房面积,并拆掉老房子。但老房是否拥有产权、合法建筑和违法建筑怎么区分、安置房面积和套型怎么分配等问题,统统没有达成一致。

当需要转签正式协议时,却因为老房已经拆除,上述问题往往成为无法取证的死结。即使造好了安置房,也因为合法面积不清、套型不匹配等原因,无法实现安置。“实际上,签订临时协议只是把拆迁安置中产生的矛盾向后推移,不能实质性推进城中村改造。”陈峰说。拆迁户安置不了,给鹿城财政带来巨大负担。区政府必须向他们支付安置过渡费,一旦过渡期超过3年,每月每平方米20元的过渡费就要翻倍。

正是吸取了这个教训,该区在这一轮城中村改造中,提出不签临时协议、不求急功近利、不留后遗症的思路,至今完成的104.2%签约率中,全部都是正式协议。该区要求,只有当城中村完成集体土地报征,同时全村改造意愿率、入户调查率、认定公示率、评估入户率、方案接受率、正式协议签约率、房屋腾空率等“七个率”均达95%以上时,才可启动改造,以避免在拆迁中出现疑难户、钉子户。 


前期做足,优化调查取证流程

签订正式协议虽然有助于实质性推进改造,但要耗费大量时间和工作,给在既定时限内完成目标任务带来压力。如何做足前期工作,尤其在调查取证阶段,优化流程机制压缩签约时间,成为又一条城中村改造的“鹿城经验”。

陈峰解释,调查取证目的在于确定拆迁户房屋的真实情况,包括位置、产权、合法面积等信息,这直接关系到拆迁户利益和今后的安置房分配。

该区邀请市勘察测绘研究院派出18名工作人员,专职负责重点改造项目年限认定工作,建立未经登记建筑航拍底片查阅机制,对街道提交的材料,规定受理时间,急件立等可取。抽调重点街道4名工作人员,脱岗驻扎市土地登记交易中心,配合做好城中村改造涉及的档案查询、土地证注销、土地审批表格认定等工作。区房管分局和街道建立土地房屋权属调查联动机制,及时提供房屋权属调查结果,实现城中村改造调查取证无障碍办理。“原来需要花费两个月的调查取证工作量,现在一个星期就能完成。”陈峰说。

为了加快签约,鹿城建立城中村改造周工作例会制度,由区分管领导牵头,将街道梳理出的新老政策交替、人户分离等政策处理疑难案例,提交到周例会上研究解决。该区还充实前期工作人手,协调当地纪委、法院、公安等8个部门力量,在街道成立破难攻坚、安置提速、未经登记建筑认定3个小组,抽调97名职能部门干部,连同市级部门、国资集团下派的33名干部,混编成组进入街道,由街道实行统一管理与考核。


进村入户,帮村民算清经济账

做足了前期工作,在促成签约的临门一脚上,鹿城也有自己的心得。“站在拆迁户角度算经济账,利用安置政策,替他们合法争取利益最大化。”南汇街道办事处副主任林泉澄用亲身经历,点出了第三条城中村改造的“鹿城经验”。

可就算政策优惠,村民们还是有顾虑:那些拆迁政策计算方式繁琐不生动,大家看不懂。一翻三、人均增购、货币安置等多种安置办法,村民可能挑花眼。

南汇街道派出熟练掌握安置政策的工作人员,拿着调查取证后的一户一表,上门为拆迁户算账。一户一表详细记录着每户村民的住宅信息,工作人员进了村民家门,点过人头数,再对照表格,心里大致已清楚这家人应该套用哪个政策最好。比如,旺增桥村一户村民有一间两层房子,其中一层作为店面使用。这家人犹豫着,是该把一层作为店面申请补偿,还是都当做住宅计入安置面积。林泉澄给这家算了笔账:店面不能一翻三但住宅可以,再加上这户村民还可以增购营业房,当然是全按住宅计算划算。

不仅帮拆迁户算清经济账,鹿城还以化解村民矛盾来推动签约进度。令林泉澄印象深刻的是,一户村民家中两兄弟都有签约意向,但仅仅为了老房子有争议的3平方米面积该归谁而闹矛盾,导致这家人迟迟无法签约。街道工作人员向兄弟俩指出两条解决办法:一是走法律途径打官司,这条路费时费钱,就算有结果,一家人也可能从此老死不相往来。二是内部调解,由街道帮助他们达成分家协议,尽快拆迁实现分房。在明白这个道理后,两兄弟选择坐下来协商。如今,他们都已签订正式协议。 

记者 张睿 报道组 陈梦园